Operación Sitio
Operación Sitio 2.0: Hay más de 4 mil hectáreas con potencial habitacional, pero el desafío es convertirlas en viviendas de calidad
Chile necesita construir más viviendas y hacerlo con mayor rapidez. Esa urgencia ha puesto nuevamente al suelo urbano en el centro de la discusión habitacional.
Una de las principales iniciativas del Gobierno es la denominada Operación Sitio 2.0, que busca utilizar terrenos fiscales subutilizados o abandonados para ampliar la disponibilidad de suelo destinado a proyectos habitacionales. El Gobierno ha anunciado el traspaso de más de 10 millones de metros cuadrados de terrenos de Bienes Nacionales para reforzar el banco de suelo público y desarrollar nuevos proyectos.
Pero una reciente propuesta de Déficit Cero, elaborada junto a 14 especialistas en vivienda, desarrollo urbano y gestión de suelo, plantea una advertencia relevante: disponer de terrenos no es suficiente para resolver el déficit habitacional.
¿Cuánto suelo existe realmente para construir viviendas?
El análisis de Déficit Cero identificó 4.097 hectáreas con potencial de desarrollo para una eventual Operación Sitio 2.0. De acuerdo con sus estimaciones, esa superficie podría equivaler a unos 300 mil lotes.
La cifra parece enorme. Sin embargo, el mismo estudio advierte que la disponibilidad física de suelo no significa que esos terrenos estén listos para convertirse inmediatamente en barrios.
De las 4.097 hectáreas identificadas, solamente 175,6 hectáreas —un 4,28%— cuentan con un acceso bueno o regular a Bienes Públicos Urbanos, categoría que considera elementos como transporte, equipamiento y servicios básicos.
En otras palabras, el desafío no termina cuando aparece un terreno disponible. Hay que transformarlo en un lugar donde realmente se pueda vivir.
El riesgo de entregar suelo sin ciudad
La advertencia de Déficit Cero apunta a un problema que Chile ya conoce.
Según la organización, entregar terrenos sin asegurar previamente su integración urbana puede reproducir problemas asociados al crecimiento extensivo y la segregación socioespacial.
Sebastián Bowen, director ejecutivo de Déficit Cero, resumió el punto señalando que una Operación Sitio 2.0 no puede limitarse a repartir lotes, sino que debe transformar el suelo en barrios consolidados, bien conectados y con servicios para las familias.
La preocupación tiene un antecedente histórico. La Operación Sitio original, impulsada durante la década de 1960, permitió responder rápidamente a parte de la emergencia habitacional de aquella época. Sin embargo, la experiencia también dejó lecciones sobre lo que ocurre cuando la entrega de suelo no está acompañada de infraestructura, servicios y una estrategia de consolidación urbana.
Por eso, la pregunta para la política habitacional actual no debería ser únicamente: ¿Dónde hay terrenos para construir? También debe ser: ¿Qué ciudad queremos construir sobre esos terrenos?
Una vivienda no comienza con sus muros
La discusión sobre la calidad de una vivienda social suele concentrarse en sus materiales, estructura o terminaciones, pero la calidad comienza incluso antes de colocar el primer ladrillo.
Una vivienda segura y duradera necesita un emplazamiento adecuado, conectado con servicios y transporte y, especialmente, compatible con las amenazas del territorio.
Esto es especialmente importante en un país expuesto a terremotos, incendios, lluvias intensas, inundaciones, aluviones y temperaturas extremas.
Una vivienda puede estar correctamente construida y aun así enfrentar un riesgo importante si se encuentra en un terreno inadecuado o en un sector sin infraestructura suficiente para responder a las condiciones de su entorno.
Por eso, hablar de vivienda de calidad implica mirar una cadena completa:
suelo → urbanización → diseño → materiales → construcción → fiscalización → mantención.
Si uno de esos elementos falla, la solución habitacional puede quedar incompleta.
De entregar un terreno a entregar un hogar
Este es quizás el principal cambio conceptual que debería acompañar a la Operación Sitio 2.0. Un terreno no es todavía una vivienda y una vivienda tampoco es solamente una estructura física.
Para una familia, recibir una solución habitacional significa acceder a un lugar donde pueda desarrollar su vida durante décadas.
Eso requiere calles, transporte, servicios, espacios públicos, equipamiento y conectividad, pero también una vivienda capaz de mantener sus condiciones de seguridad, habitabilidad y durabilidad.
La lógica es sencilla: No basta con entregar suelo. Hay que construir ciudad. Y dentro de esa ciudad, hay que construir viviendas que puedan durar.
Rapidez y calidad no deberían ser conceptos opuestos
La emergencia habitacional obliga a acelerar los procesos. Las familias que esperan por una vivienda no pueden esperar indefinidamente. Reducir los tiempos de tramitación, habilitar suelo y aumentar la producción habitacional son objetivos necesarios.
Pero construir rápido no debería significar construir de cualquier manera. La verdadera eficiencia de una política habitacional no puede medirse solamente por cuántas viviendas logra entregar durante un período determinado.
También debe preguntarse:
- ¿Dónde están esas viviendas?
- ¿Tienen acceso a servicios?
- ¿Están conectadas con la ciudad?
- ¿Qué riesgos enfrenta el territorio?
- ¿Qué estándares constructivos cumplen?
- ¿Cuánto costará mantenerlas?
- ¿Cuánto tiempo podrán conservar sus condiciones de habitabilidad?
Una vivienda que necesita reparaciones prematuras o que debe ser reconstruida después de pocos años no representa necesariamente un ahorro.
El costo de una vivienda no termina cuando se entrega la llave.
La calidad constructiva también debe ser parte de la Operación Sitio 2.0
Una vez resuelto el suelo y la urbanización, aparece otra pregunta fundamental:
¿Qué tipo de vivienda vamos a construir?
La respuesta no debería reducirse a una única materialidad.
Existen distintos sistemas constructivos capaces de cumplir estándares adecuados. Lo importante es que la solución escogida pueda demostrar seguridad estructural, resistencia al fuego, comportamiento térmico, durabilidad y correcta ejecución.
En ese contexto, sistemas como el hormigón armado y la albañilería cerámica presentan características relevantes para viviendas permanentes, especialmente por su estabilidad, durabilidad, resistencia al fuego y masa térmica.
Pero ningún material puede reemplazar un buen diseño, una ejecución correcta o una fiscalización efectiva. La calidad de una vivienda es el resultado de un sistema completo.
Por eso, una política habitacional que busca acelerar la construcción también debería preocuparse de que la velocidad no termine trasladando costos hacia el futuro.
El verdadero costo de entregar una vivienda
Existe otra dimensión que suele quedar fuera de la discusión sobre el déficit habitacional: el costo durante la vida útil de la vivienda.
Una evaluación centrada únicamente en el precio inicial puede dejar fuera gastos posteriores de:
- mantención
- reparaciones
- reposición de componentes
- consumo energético
- daños provocados por eventos extremos
- eventuales procesos de reconstrucción.
Por eso, la discusión habitacional puede avanzar desde el costo inicial hacia el costo de ciclo de vida de una vivienda.
La pregunta deja de ser simplemente cuánto cuesta construirla y pasa a ser:
¿Cuánto costará construirla, mantenerla y conservarla en buenas condiciones durante las próximas décadas?
En una política financiada con recursos públicos, esa diferencia es especialmente relevante.
Una solución habitacional verdaderamente eficiente no es necesariamente la que tiene el menor costo de entrada, sino aquella que logra entregar seguridad, habitabilidad y durabilidad con un costo sostenible durante su vida útil.
4.097 hectáreas no son 300 mil viviendas
El dato de Déficit Cero también permite hacer una precisión importante. Las 4.097 hectáreas identificadas representan un potencial de desarrollo y una estimación de hasta 300 mil lotes, pero no equivalen automáticamente a 300 mil viviendas construibles y habitables.
Para que un terreno se transforme en una solución habitacional se necesitan condiciones urbanas, servicios, infraestructura, planificación, financiamiento, permisos y, finalmente, proyectos que puedan ejecutarse.
Por eso, la cifra debe entenderse como una oportunidad de suelo, no como una cantidad garantizada de viviendas.
Y justamente ahí está el desafío de la Operación Sitio 2.0.